大家さんの事業的規模


事業的規模の判定

大家さんの所得である不動産所得には、事業的規模か否かで適用できる税制が変わってきます。その判定は「社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべき」と規定されています。

「社会通念上」という概念がちょっと曖昧ですので、下記に該当すれば事業的規模として認めてもらえることになっています。

「おおむね5棟10室以上賃貸していること」

または

「賃料収入の状況、管理状況などからみて5棟10室に準ずる事情がある場合」

5棟10室(組み合わせてもより4棟+2室でもOK)以上ないと一切ダメというわけではなく、「おおむね」と書いてあるので、多少の範囲はあります。

また、1室が広いため賃料が高いなどの事情があれば5棟10室に満たなくても事業的規模とみることもできます。

ちなみに駐車場は5台で1室とカウントします。駐車場しか貸してない人はおおむね50台ということです。



事業的規模によって適用があるもの(事業的規模でない場合は適用なし)

(1) 青色申告特別控除の65万円控除

複式簿記を備えた場合に限りますが、事業的規模でない場合には複式簿記を備えたとしても10万円控除しか認められません。

(2) 青色事業専従者給与

青色申告で届出をした場合に、労務の対価として相当なものが経費になります。事業的規模でない場合には、生計一の家族に払うお給料は一切経費になりません。

ちなみに青色事業専従者給与を払った場合には、配偶者控除や扶養控除は適用できません。つまり、妻に月3万円払うぐらいなら、払わずに配偶者控除を適用した方が節税になります。

専従者給与 36万円(3万×12月) < 配偶者控除 38万円

(3) 事業専従者控除

白色申告の場合、専従者1人について50万円(配偶者は86万円)控除できます。これは控除なので、実際に給与を払わなくても所得から差し引けます。

事業専従者控除を使った場合、配偶者控除や扶養控除は適用できません。

(4) 資産損失

例えば、アパートを建て替えのために取り壊した場合には、残存簿価(取得価格-減価償却の累積額)を資産損失として一括経費になります。この経費によって赤字になった場合に違いがあります。事業的規模の場合は、全額控除(他の所得との損益通算、引ききれないとき青色申告なら3年間の繰越控除)できます。事業的規模でない場合は、黒字を限度に控除(引ききれない分は切り捨て)になります。

なお、建て替えの場合の、立退料の支払いや解体費用は事業的規模にかかわらず全額必要経費になります。



事業的規模でなくても適用があるもの

(1) 事業用資産の買い替え特例

10年超所有の事業用資産を売却して、再び事業用資産を購入した場合など一定の要件を満たす場合には、最大80%の課税の繰り延べができます。

(2) 相続税法の小規模宅地等の減額

アパートなど賃貸物件の敷地については、相続後も賃貸を継続することにより土地の評価を200㎡まで50%減額できます。

悩める大家さんの救世主 渡邊浩滋
税理士・司法書士
渡邊 浩滋

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